房企融资新规“三条红线”体现了房地产调控的新思路:调控已经从C端开始慢慢覆盖至B端层面,房企依靠杠杆攫取红利的时代已成为过去。未来,依靠自身体系内循环模式将成为房企可持续发展的重要保障。

  从房企2020中期业绩报告来看,龙头房企碧桂园因其“内循环模型”建立带来的良好业绩而受到业界关注,具体表现为三大指标:第一,公司账面可动用现金余额达2055.2亿元,另有未使用的银行授信额度3288.1亿元;第二,有息负债总额下降至3420.4亿元,相较2019年末下降了7.5%,上半年期末碧桂园的融资成本为5.85%,相较去年底下降了49个基点,融资成本进一步降低;第三,权益合同销售额2669.5亿元,权益合同销售回款额约2509.3亿元,权益回款率高达94%,连续五年高于90%。中期业绩沟通会上,碧桂园管理层表示,公司有信心在今年前8个月的累计销售额赶上甚至超过上年同期水平。而根据最新的数据显示,前八月碧桂园权益销售额609.3亿,同比增长30.1%。

  主动降杠杆的底气

  房企主动降杠杆的底气,主要基于销售和回款足够好,有充足的现金流保障,生存不需要依赖外部融资。这也是碧桂园主动降杠杆的最大底气。

  上半年,碧桂园权益合同销售额约2669.5亿元,权益合同销售面积约3185万平方米,继续位居行业前列。截至8月份,除一二月受到疫情影响而出现单月同比下跌之外,碧桂园权益销售金额自3月起已连续6个月实现同比增长,其中8月份权益销售额609.3亿元,同比增长30.1%。

  半年报显示,盈利指标上,2020年前6个月,碧桂园实现总收入1849.6亿元,毛利约为448.9亿元,净利润约为219.3亿元,股东应占核心净利润约为146.1亿元,多项指标继续保持行业前列。

  今年碧桂园持续对回款目标强考核,强化标准化、精细化的管理机制。2020年上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2509.3亿元,权益回款率达到94%,已连续5年高于90%。

  当年签约当年回款率较去年同期上升3个百分点至67%。销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标,对处于资金密集型的房地产行业更是如此。销售回款率越高,代表资金周转速度越快,反映企业财务资金管控能力越强,而快速销售回款才能保障充足的现金流,进而大大提高公司抵御风险的能力。截至2020年6月30日,集团可动用现金余额高达2055.2亿元,占总资产比例为10.5%。另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用,营运资本充裕,资金保障能力良好。

  截至2020年6月30日,碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元。由于房地产行业预售制的特殊性,尽管物业在出售时已经产生销售额,但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后,已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入。上半年碧桂园已售未结收入处于行业领先水平,这在很大程度上锁定了公司今年乃至未来两三年内业绩提升空间。

  差异化优势效益最大化

  碧桂园的销售持续向好,并且能够逆周期向上而行,很大程度上,要归功于碧桂园的差异化战略。碧桂园结合企业自身特点,差异化地进入大多数企业避开的三四线城市,攫取城镇化红利,从而跻身行业龙头。

  截至2020年6月底,碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个,业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县,布局广泛性居行业之首。碧桂园的土地储备兼具广度和深度,广泛布局可以分散风险,深度聚焦则有利于提升竞争优势,特别是前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群,很好地契合了国家重大区域发展战略。在已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大城市群,大多数货量的分布符合人口流动趋势。

  而且碧桂园每进入一座城市,而是精准投资、精细化管理,向城市要效益。通过精确监控每个特定城市四类库存(有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积、未来12个月计划供地面积)、月均销售面积和平均开盘时间等指标,将目标城市或区域的供需情况按照库存短缺、库存合理、供应过量进行动态分类,并在此基础上对目标城市或区域做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。数据显示,公司目前已进驻的三四线城市中,85%的城市处于库存短缺或合理状态,对应三四线城市权益货值的84%。

  碧桂园的三四线在疫情期间反弹更明显、转化率更高。三四线除疫情影响较为严重的2月份外,其他月份都实现同比增长,销售额自3月起平均每月同比上升11%,明显优于一二线城市单月销售同比变化水平。上半年,三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28,相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率,表现更优。

  今年初,碧桂园集团核心管理层提出“一率五力”,即在合法合规、保证安全质量的前提下,做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。上半年,碧桂园降本增效效果显著,营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元,同比下降27.9%。

  夯实全产业链能力

  在覆盖房地产开发所有环节的基础上,碧桂园不断延伸产业链条,持续围绕地产主业挖掘新市场新动能,上半年,机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展。

“内循环模型”建立:碧桂园主动降杠杆的最大底气

  比如,建筑机器人已在多个项目应用。今年以来,地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用,施工质量得到甲方、总包方、监理方共同验收认可。

“内循环模型”建立:碧桂园主动降杠杆的最大底气

   博智林机器人公司自2018年7月成立以来,重点围绕建筑机器人+装配式+BIM技术、新型装配式及相关核心技术,搭建系统化研发体系,组建了5大研究院,招募了3600多名国内外优秀研发人才进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产、制造与应用,同步实施系统化产业布局,以信息化、数字化、智能化为手段,推动建造新工艺与机器人协同发展,打造全周期的智慧建造体系。

  截至2020年8月14日,博智林已累计递交专利申请2314项,获授权567项,在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款,其中35款已投放工地测试,填补行业空白,其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

  除此之外,碧桂园还依托实业优势,关注地产和社区生态链的投资机会,以产业投资的方式进入万亿级市场。截至2020年7月30日,已先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪(002594,股吧)半导体、秦淮数据、塞飞亚农业科技等新兴技术企业,投资领域围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等领域。

  碧桂园的产业投资囊括多个产业生态,各大环节环环相扣,在赋能被投资企业的同时,又能不断发掘产业链上创新发展最活跃的领域,通过支持细分行业领军企业发展,相互协同,形成紧密联动、全面完备的全产业链内循环,最终给予主业强有力的助推,助力房地产全产业链持续革新。

  碧桂园的投资战果也为企业带来巨大收益。比如,2020年8月13日,碧桂园创投已投企业、国内房产交易龙头“贝壳找房”顺利在纽交所上市。上市首日即大涨87.05% ,8月20日总市值盘中突破500亿美元。这是碧桂园创投自2019年成立以来首个IPO项目,后续贝壳找房将与集团主业继续积极互动,互为赋能,共同发展。

  在业内人士看来,碧桂园拥有极其丰富的产业资源及线下流量,通过投资实现产业链深耕及协同赋能,提升内循环效能,将有望成为助力企业持续长远发展的新动力(310328)。

(责任编辑:李佳佳 HN153)

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